집을 한 채만 보유해도 공시가와 기본공제 금액에 따라 종합부동산세가 부과될 수 있어요. 국세청을 출처로 제시한 2026년 기준 안내에서는 연령과 보유기간에 따른 세액공제, 부부 공동명의 특례도 함께 살펴봐야 해요.
집 한 채의 종부세 계산
종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 주택과 토지의 보유 현황을 판단해요. 주택분은 납세의무자별로 전국에 보유한 주택의 공시가를 합산한 뒤 기본공제와 공정시장가액비율 등을 적용해 과세표준을 계산해요.
| 구분 | 2026년 주택분 기본공제 | 적용 대상 |
|---|---|---|
| 일반 개인 | 9억 원 | 일반 개인 납세의무자 |
| 1세대 1주택자 | 12억 원 | 1세대 1주택자 요건 충족자 |
예를 들어 1세대 1주택자가 공시가 15억 원인 아파트를 단독 보유하면 기본공제 12억 원을 적용한 후 금액은 3억 원이에요.
다만 이 금액에 세율을 바로 곱하는 것은 아니에요. 공정시장가액비율을 적용해 과세표준을 산출하고, 세율과 재산세 중복분 공제, 세부담상한 등을 반영해 최종 세액을 계산해요.
고령자·장기보유 세액공제
1세대 1주택자는 연령과 주택 보유기간에 따라 종부세 산출세액에서 고령자 공제와 장기보유 공제를 받을 수 있어요.
| 공제 구분 | 2026년 요건 | 공제율 |
|---|---|---|
| 고령자 공제 | 만 60세 이상~65세 미만 | 20% |
| 고령자 공제 | 만 65세 이상~70세 미만 | 30% |
| 고령자 공제 | 만 70세 이상 | 40% |
| 장기보유 공제 | 5년 이상~10년 미만 | 20% |
| 장기보유 공제 | 10년 이상~15년 미만 | 40% |
| 장기보유 공제 | 15년 이상 | 50% |
두 공제는 중복 적용할 수 있지만 합산 공제율은 최대 80%예요. 만 70세인 사람이 집을 15년 이상 보유한 경우에도 고령자 공제 40%와 장기보유 공제 50%를 합산해 최대 80%까지 적용해요.
이 공제율은 공시가가 아니라 종부세 산출세액에 적용돼요. 오래 거주한 사실만으로 장기보유 공제를 받는 것은 아니며, 법에서 정한 1세대 1주택자 요건과 보유기간 계산 기준을 충족해야 해요.
부부 공동명의 특례 비교
부부가 집 한 채를 공동 소유한 경우에는 지분별 과세 방식과 1세대 1주택자 특례 중 어떤 방식을 적용하는지에 따라 세금이 달라질 수 있어요.
| 구분 | 공동명의 특례 미적용 | 공동명의 특례 적용 |
|---|---|---|
| 납세의무자 | 부부 각각 | 부부 합의로 정한 1명 |
| 기본공제 | 각자 9억 원 | 12억 원 |
| 고령자·장기보유 공제 | 적용 불가 | 최대 80% 적용 가능 |
2026년부터는 부부가 공동 보유한 집의 지분율과 관계없이 합의한 사람을 납세의무자로 선택할 수 있어요.
특례가 항상 유리한 것은 아니에요. 공시가가 상대적으로 낮고 부부 모두 기본공제를 충분히 활용할 수 있다면 각자 공제받는 방식이 유리할 수 있어요. 집의 금액이 높고 납세의무자가 고령이거나 장기간 보유했다면 특례가 유리할 가능성도 있어요.
국세청은 특례 적용 여부에 따라 세 부담이 달라질 수 있으므로 홈택스의 종부세 모의세액계산으로 비교한 뒤 판단하도록 안내해요.
고지서에서 확인할 항목
2026년 종부세 고지서를 살펴볼 때는 2026년 6월 1일의 주택 소유 현황이 반영됐는지 먼저 확인해요. 현재 보유 주택 수와 과세기준일의 현황이 다를 수 있어요.
이어서 공시가와 기본공제 9억 원 또는 12억 원 중 적용된 금액을 살펴봐요. 1세대 1주택자 요건을 충족한다면 연령과 보유기간에 따른 세액공제 반영 여부도 확인해요.
부부 공동명의라면 특례 적용 여부와 지분별 과세 방식의 세액을 비교해요. 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 등을 보유했다면 주택 수 산정 특례가 적용되는지도 살펴볼 필요가 있어요.
홈택스에서는 종합부동산세 고지 내역과 모의세액계산 서비스를 확인할 수 있어요. 고지서의 과세대상 주택과 공제 내역을 함께 비교하면 세액이 어떤 기준으로 산출됐는지 살펴볼 수 있어요.